Devenir propriétaire en 2021 : Le guide complet

Comment devenir propriétaire ?

Nombreux sont les Français qui, au cours de leur vie, aspirent à devenir un jour propriétaire d’un ou plusieurs logements.

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Les raisons qui motivent ce projet sont variées, allant du simple désir d’être propriétaire de sa résidence principale afin de garantir la sécurité pour sa famille, pour appréhender la retraite sereinement, ou tout simplement pour se constituer un patrimoine et gagner de l’argent en louant ses propriétés à des particuliers.

Toutefois, avant de se lancer corps et âme dans l’aventure, il est nécessaire de s’assurer de se poser les bonnes questions et de bien analyser les différentes options qui s’offrent à vous.

Et c’est précisément ce que nous allons voir ensemble dans cet article.

Avec un guide complet qui vous aidera à réaliser vos projets…en vous offrant toutes les clés de l’investissement immobilier.

Commençons par le commencement :

Pourquoi devenir propriétaire?

Choisir de devenir propriétaire n’est pas une mince affaire. Cela nécessite un plan d’action soigneusement préparé, parfois quelques sacrifices et surtout un gros investissement financier. Vous devrez également définir la raison qui vous pousse à vouloir devenir propriétaire.

Devenir propriétaire de sa résidence principale

Devenir propriétaire permet, en premier lieu, d’assurer votre propre sécurité et celle de votre famille en disposant d’un logement qui vous appartient, ce qui pourrait s’avérer extrêmement pratique en prévision de votre future retraite.

Un autre avantage majeur du statut de propriétaire est d’ordre économique. Devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement vous permet d’éviter de payer des loyers durant toute votre vie, ce qu’on appelle un loyer à fonds perdu. On estime qu’il faut en moyenne trois ans et demi pour que l’achat d’un logement devienne rentable par rapport à une location.

Enfin, lorsque vous êtes propriétaire, libre à vous d’exprimer votre style et d’envisager les travaux, aménagements et autres décorations qui chatouillent vos envies, puisque votre logement vous appartient.

Investir dans l’immobilier pour gagner de l’argent

L’investissement immobilier est une valeur sûre. Cela permet d’accroître votre patrimoine.

Libre à vous par la suite d’emménager dans votre nouveau logement ou de le rentabiliser en le louant auprès de particuliers.

Mieux encore, si vous disposez d’une maison ou d’un appartement dans un lieu très prisé par le tourisme, pensez à la location saisonnière sur des sites comme Airbnb par exemple, afin de maximiser vos revenus.

Investir dans la pierre et louer vos propriétés vous permet ainsi de vous assurer une rentrée d’argent régulière et donc de renforcer votre qualité de vie (et de bien préparer votre retraite).

Les conditions pour devenir propriétaire

Une question qu’il est légitime de se poser “Puis-je devenir propriétaire ? » .

Il existe en effet des conditions pour devenir propriétaire. Ces conditions sont généralement d’ordre financier.

La majorité des gens qui souhaitent devenir propriétaire commencent par contracter un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un autre organisme afin de financer l’achat de leur futur logement.

Or, avant d’accorder un prêt à un particulier, les banques demandent généralement à ce que vous leur présentiez un dossier irréprochable : contrat de travail stable, étude de tous vos revenus stables (salaire, AAH…), mais aussi analyse de vos comptes en banque.

Si ceux-ci affichent certaines irrégularités et que la banque estime que vous accorder un prêt constitue un risque, celui-ci peut vous être refusé.

Notez également que la plupart des banques réclament un apport de l’ordre de 10% de la valeur du bien immobilier. Cet apport constitue une assurance pour les banques de percevoir une partie du remboursement du projet et permet généralement de financer certains frais de dossier ou de notariat.

Devenir propriétaire sans apport

Malheureusement, tout le monde n’a pas la chance de disposer de grosses économies, la question qui subsiste est donc “Peut-on effectuer un prêt immobilier sans apport ?”.

La réponse est oui. Vous pouvez tout à fait souscrire à un emprunt immobilier sans disposer d’apport, mais il existe toutefois des conditions.

La banque commencera par s’assurer de la stabilité de vos revenus. Un client souhaitant contracter un emprunt en affichant une situation irrégulière, souvent à découvert ou qui ne dispose pas d’un CDI n’est généralement pas le candidat idéal et les banques peuvent vite se montrer frileuses.

La banque étudiera scrupuleusement votre dossier en analysant vos opérations financières et la manière dont vous gérez votre argent : vos dépenses mensuelles moyennes, vos épargnes ou encore vos découverts… tout sera passé au crible afin de déterminer si vous êtes habilité à gérer votre budget.

En affichant une tenue exemplaire de vos ressources financières, une banque sera beaucoup plus encline à vous accorder un prêt, même si vous ne disposez pas d’apport.

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Il arrive parfois que le crédit accordé ne soit donc pas de 100% mais de 110%. Les 10% supplémentaires serviront ainsi à couvrir les différents frais de dossier et de notaire normalement payés par votre apport.

Un autre critère qui sera pris en compte afin de définir s’ils peuvent ou non vous accorder un crédit immobilier sans apport n’est autre que votre âge :

Les banques se montrent généralement bien plus tolérantes envers les jeunes récemment entrés dans la vie active et qui n’ont donc pas eu nécessairement le temps d’économiser, qu’avec un acquéreur plus âgé qui présente une situation similaire.

Quel est l’âge idéal pour devenir propriétaire ?

Nous l’avons vu, l’âge peut être un critère pris en compte par les banques dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier. Toutefois, devenir propriétaire à 25 ans n’est pas nécessairement plus simple ou plus compliqué que de devenir propriétaire à 50 ans.

Devenir propriétaire jeune

En France, toute personne âgée de plus de 18 ans est en droit de demander un crédit immobilier.

Cependant, un jeune âge peut parfois constituer un frein quant à l’obtention d’un crédit auprès d’une banque, notamment à cause de l’absence d’un apport personnel ou d’une entrée dans la vie active trop récente.

Bien entendu, tout cela est relatif et dépend surtout de votre situation personnelle. Tous les jeunes n’ont pas nécessairement fait de longues études et certains sont déjà actifs à 18 ans. Cette situation comporte un avantage puisqu’elle permet, potentiellement, la constitution d’un apport.

devenir propriétaire sans crédit

Afin d’obtenir un crédit immobilier en étant jeune actif, votre objectif consistera à prouver à la banque que vous êtes en mesure de rembourser votre prêt en présentant par exemple une bonne gestion de vos fonds grâce à vos économies.

Cela vous permettra ainsi de rassurer la banque quant à vos capacités à épargner et à gérer vos fonds.

De même, être titulaire d’un CDI est toujours un plus.

Enfin, pensez également aux nombreuses aides accordées afin de vous aider à devenir propriétaire. Le Prêt à taux zéro et autres aides accordées par la CAF sont une aubaine qui vous permettent de compléter un emprunt bancaire moindre et qui allègent grandement vos mensualités.

Devenir propriétaire en étant senior

Devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement en étant sénior n’a rien d’une lubie. L’âge maximal d’un emprunteur est généralement fixé entre 75 et 99 ans. De ce fait, contracter un prêt à 50 ou 60 ans est tout à fait possible.

Toutefois, l’âge de la retraite étant actuellement fixé à 62 ans, il sera également crucial de prendre en compte la baisse de salaire qui en découle afin de vous assurer de pouvoir continuer à rembourser votre crédit sans pour autant crouler sous les dépenses.

C’est pourquoi de nombreuses banques proposent un système de prêt à différents paliers, réduisant ainsi la somme de vos mensualités automatiquement lors de votre passage à la retraite.

Comme d’habitude, détenir un apport personnel est toujours un plus. D’autant qu’en fonction de votre âge, il est possible que la banque préfère éviter de prendre le risque d’accorder un crédit à une personne active depuis longtemps mais qui ne dispose pas d’économie.

Néanmoins, bénéficier d’un crédit sans apport après 50 ans n’est pas impossible. En fonction de votre salaire et après calcul de votre future pension de retraite, les banques peuvent estimer que vous restez solvable.

Encore une fois, n’hésitez pas à vous renseigner sur les nombreuses aides prévues pour vous aider à obtenir le statut de propriétaire.

Devenir propriétaire : seul ou à deux?

Lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier, être à deux peut rendre les choses plus faciles.

Vos deux salaires cumulés permettent de rassurer les banques quant à votre capacité de remboursement.

Toutefois, il n’est pas impossible de devenir propriétaire seul, l’objectif étant ici de présenter un dossier exemplaire avec un emploi stable et un apport personnel.

Devenir propriétaire seul

Comme vous l’avez compris, votre premier objectif sera ici de rassurer la banque. Pour ce faire, il est crucial que vous disposiez de revenus stables et que vous soyez de préférence titulaire d’un CDI (ou que vous travailliez dans la fonction publique).

Sachez cependant qu’il est possible de devenir propriétaire sans CDI : si vous êtes en CDD, travailleur indépendant, chef d’entreprise ou que vous exercez une profession libérale par exemple, il vous sera demandé de présenter vos revenus des trois dernières années minimum.

Même si un salaire important sera sans nul doute un avantage certain, sachez qu’il est tout à fait possible de contracter un crédit immobilier en étant au SMIC.

signature d'un bail

Votre salaire constitue la base sur laquelle partiront les organismes de prêt immobilier afin de déterminer votre capacité d’emprunt en évaluant ce qu’on appelle votre taux d’endettement et votre taux de reste à vivre.

Le taux d’endettement est ce qui permet d’estimer la somme maximum qu’il vous est possible de rembourser chaque mois et permet ainsi de déterminer le montant que la banque sera en mesure de vous prêter.

Afin de calculer le taux d’endettement, la banque prendra en compte vos revenus, les charges que vous avez déjà à payer et bien sûr le montant des mensualités du crédit auquel vous aspirez. Depuis début 2021, le taux d’endettement maximum est fixé à 35%.

Le taux de reste à vivre représente la somme que vous utilisez chaque mois afin de régler vos dépenses de tous les jours.

Le calcul du reste à vivre permet de s’assurer que votre crédit n’impactera pas significativement votre rythme de vie et que vous serez en mesure de continuer à vivre décemment tout en remboursant votre crédit. Il est actuellement fixé à 65%.

Naturellement, plus votre salaire est élevé et plus les banques seront en mesure de vous proposer un crédit important.

Devenir propriétaire à deux

Que vous soyez marié, pacsé ou tout simplement en couple, devenir propriétaire à deux comporte des avantages non négligeables.

En partant du postulat que vous êtes tous deux salariés, de préférence en CDI, les banques seront bien plus enclines à vous accorder un crédit immobilier.

Si votre projet est légitime et que la banque est assurée d’obtenir le remboursement intégral de votre prêt, celle-ci ne se posera pas la question de savoir comment vous vous partagerez les mensualité tant que les taux d’endettement et de reste à vivre sont dans les normes.

Afin d’acheter votre logement à deux, vous devrez au préalable inscrire vos deux noms sur l’acte notarié. Vous serez alors tous deux propriétaires du logement, proportionnellement à votre participation financière au niveau de l’emprunt.

Seulement, si acheter un logement à deux facilite la procédure, cela comporte également quelques risques, notamment en cas de séparation. Dans cette perspective, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Vous ne souhaitez pas garder le logement : Dans le cas où ni vous, ni le copropriétaire ne souhaitez conserver le logement, vous devrez alors le vendre et vous répartir la somme proportionnellement à ce que chacun a investi.
  • L’une des deux parties souhaite conserver le logement : Dans le cas d’un logement acheté à deux, si l’un des acheteurs souhaite garder le logement, il devra rembourser la somme investie par le copropriétaire.

comment devenir propriétaire d'une maison

Remarque : il est tout à fait possible de devenir propriétaire du logement de son conjoint si celui-ci en est déjà propriétaire. Pour cela vous devrez racheter une part du bien immobilier auprès de votre conjoint puis vous rendre chez un notaire afin d’ajouter votre nom à l’acte de propriété moyennant des frais de dossier.

Devenir propriétaire ou rester locataire ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire, les deux situations comportent des avantages et des inconvénients. À vous de bien analyser les pour et les contre afin de déterminer si vos projets futurs et votre style de vie sont compatibles avec le statut de propriétaire.

👍 Les avantages du statut de propriétaire :

  • Vous n’avez plus de loyer à payer et, si vous avez contracté un crédit immobilier, vous n’aurez plus de mensualité à payer dès la fin de votre emprunt.
  • Si votre crédit est un crédit à taux fixe, vos mensualités resteront les mêmes durant toute la durée de votre emprunt. Votre loyer, lui, peut varier.
  • Vous êtes libre d’effectuer tous les travaux et aménagements que vous souhaitez.
  • Vous disposerez d’un patrimoine, investir dans la pierre est un investissement sûr.
  • Votre retraite sera plus sereine car vous n’aurez pas de loyer à payer.

👎 Les inconvénients du statut de propriétaire :

  • Vous devez pouvoir rembourser votre prêt chaque mois et donc surveiller vos dépenses.
  • Vous devrez payer de nouvelles charges, comme la taxe foncière mais aussi les différents travaux de rénovation et d’entretien, en particulier si vous louez votre logement.
  • Vous devrez impérativement conserver votre logement un certain nombre d’années avant que votre investissement ne soit rentable.
  • Vous devez être sûr que vous ne serez pas amené à déménager.
  • Si vous devez revendre votre logement, les risques de ne pas trouver d’acheteur ou de revendre votre bien à perte constituent une menace à ne pas négliger.

👍 Les avantages du statut de locataire :

  • Vous ne payez que votre loyer, les travaux à effectuer dans votre appartement ne sont pas à votre charge.
  • Outre le préavis généralement fixé entre un et trois mois, vous pouvez quitter le logement quand vous le désirez et vous êtes ainsi parfaitement libre de changer de quartier voir de ville.
  • Le loyer coûte généralement moins cher que les mensualités d’un remboursement de prêt immobilier et est donc plus rentable à court/moyen terme.
  • Vous pouvez contracter un crédit pour d’autres projets (achat d’un véhicule par exemple).

👎 Les inconvénients du statut de locataire :

  • Vous avez impérativement besoin de l’accord de votre propriétaire avant d’effectuer des travaux.
  • Si votre bail arrive à son terme, votre propriétaire peut choisir de reprendre son logement.
  • Le propriétaire peut vendre son logement même si le bail est encore en cours.
  • Dans certaines régions de France, les loyers peuvent être très élevés.
  • Si vous restez locataire du même logement, vous aurez probablement payé autant que si vous l’aviez acheté.
  • Votre loyer peut augmenter chaque année, en fonction de ce que prévoit votre bail.

Les aides pour devenir propriétaire

Devenir propriétaire en France n’est pas nécessairement réservé qu’aux plus fortunés et il est tout à fait possible de devenir propriétaire avec 1300 euros par mois. De nombreux dispositifs d’aide ont été mis en place par l’État afin de vous épauler dans l’achat de votre résidence principale.

Ces aides permettent ainsi aux plus jeunes mais aussi aux foyers plus modestes de devenir propriétaire via le financement d’une partie du projet immobilier ou en accordant des prêts à des taux très préférentiels.

Devenir propriétaire en accession sociale

La location-accession est un dispositif qui permet à un particulier d’acheter le logement dans lequel il réside en tant que locataire.

En d’autres termes, vous pourrez ainsi devenir propriétaire en payant un loyer.

Cette aide est généralement utile afin de devenir propriétaire d’un HLM dans le cas où l’organisme HLM cherche à vendre ses logements. Vous ne pourrez évidemment pas acheter un logement qui n’est pas à la vente.

Le prix de vente est ainsi établi par l’organisme HLM qui établira le contrat de vente auprès d’un notaire dont les frais seront à votre charge.

La location-accession comporte deux phases distinctes:

  • La phase locative, qui consiste tout simplement à payer votre loyer, mais aussi une part acquisitive qui permet ainsi de constituer un apport personnel qui sera déduit du prix de vente.
  • La phase d’accession, qui intervient lorsque vous vous sentez prêt à acheter. Vous ne paierez plus de loyer, mais des mensualités comme pour n’importe quel crédit.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un prêt aidé accordé par l’État.

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt sans intérêts ni frais de dossier qui permet d’aider les primo-accédants à financer une partie de leur projet d’achat de leur résidence principale.

Cette aide pratique est cependant soumise à quelques conditions :

Tout d’abord, un PTZ ne finance qu’une partie de votre projet d’achat et ne peut être octroyé que si vous avez déjà effectué une demande de crédit immobilier traditionnel auprès d’une banque ou un prêt d’accession sociale.

Le prêt à taux zéro est également accessible uniquement aux primo-accédants. En d’autres termes aux personnes qui n’ont jamais été propriétaires de leur résidence principale ou qui ne le sont plus depuis au moins deux ans.

aide pour devenir propriétaire

Comme tout prêt, le PTZ doit être remboursé et le délai qui vous est accordé pour le remboursement total varie en fonction de nombreux critères (comme par exemple le coût de votre projet, la zone géographique où vous souhaitez acheter et, bien sûr, de vos revenus).

Concrètement, plus vos revenus sont bas et plus vous disposez de temps pour rembourser votre PTZ et inversement.

Généralement, le délai qui vous est accordé pour rembourser ce prêt s’étend de 20 à 25 ans et comprend deux phases :

  • La première phase vous permet de ne pas rembourser votre PTZ pendant un certain temps (allant de 5 à 15 ans) vous permettant ainsi de rembourser votre autre prêt. Le délai accordé dépend une nouvelle fois de vos revenus.
  • Une seconde phase, qui dure généralement entre 10 et 15 ans, où il vous faudra débuter le remboursement du prêt à taux zéro par le biais de mensualités.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné est un prêt immobilier qui peut être accordé sans condition de ressources et qui permet un délai de remboursement allant de 5 à 30 ans avec une possibilité d’allonger la durée jusqu’à 35 ans ou de la réduire si vous en avez les moyens financiers.

Pour obtenir un prêt conventionné, vous devez en faire la demande auprès d’une banque ayant passé une convention avec l’État.

Contrairement à d’autres prêts, un prêt conventionné peut financer la totalité de l’achat de votre bien immobilier.

Notez que si le prêt conventionné peut être couplé avec d’autres aides comme le prêt accession ou le prêt à taux zéro, il ne peut en aucun cas être contracté en même temps qu’un prêt immobilier classique.

Les Aides personnalisées au logement  (APL)

Il est possible d’effectuer une demande d’APL auprès de votre CAF.

Appelé APL accession, cette aide vise à aider les primo-accédants à devenir propriétaire de leur résidence principale, permettant ainsi aux ménages aux revenus modestes de diminuer les mensualités de remboursement.

Afin de bénéficier de l’APL accession vous devez en effectuer la demande auprès de votre CAF qui calcule alors le montant de l’aide qui vous sera accordée selon les critères suivants :

  • Votre salaire
  • Le montant de vos allocations
  • La valeur de votre patrimoine immobilier
  • La localisation de votre logement
  • La date à laquelle vous avez contracté votre prêt immobilier
  • Le montant de vos mensualités de remboursement
  • La composition de votre ménage (enfants à charge, nombre d’occupants…)

En plus de ces critères, l’obtention de l’APL accession ne peut être accordée que si vous êtes également titulaire d’un prêt à l’accession sociale.

Le logement que vous achèterez devra également impérativement être votre résidence principale et être localisé dans une ville de province de zone 3 (moins de 50 000 habitants).

Devenez propriétaire : le mot de la fin

Devenir propriétaire est un projet qu’il est crucial de préparer avec beaucoup d’attention.

Que vous cherchiez à devenir propriétaire de votre résidence principale ou plutôt à vous constituer un patrimoine pour gagner de l’argent via la location, investir dans la pierre reste un investissement lucratif.

Loin d’être réservé exclusivement aux plus riches, le statut de propriétaire est à la portée de presque tout le monde.

À vous d’analyser votre situation afin de décider si devenir propriétaire est compatible ou non avec votre mode de vie et vos ambitions futures.

Enfin, les crédits immobiliers et les nombreuses aides disponibles vous permettent d’acheter votre logement en profitant de facilités de paiement avantageuses.

Xavier


À propos de l'auteur

Rentier depuis 2014 après cinq longues années de galère, je partage sur ce blog astuces et bons plans pour atteindre la plénitude financière. Toujours à l’affût de nouvelles opportunités financières pour ma communauté de lecteurs, je fais le point chaque semaine à travers mes articles et ma newsletter.
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